英國 Airbnb 房東評測：收費、規例及 £22 新房東獎賞

這是 Airbnb 為首次做房東的人而設的計劃，並非住宿折扣。你經我們的連結進入，在同一次瀏覽中建立房源，並以房源擁有人身份首次發佈整個單位、體驗或服務。首張合資格訂單在 180 日內完成後，Airbnb 會額外發放獎賞。2026 年 10 月 24 日，我們的推薦頁面列明：首張合資格訂單在 180 日內完成，可額外獲得 £22，金額於 2026 年 12 月 23 日到期。金額由 Airbnb 按地點釐定，以你畫面上顯示的為準。

披露：airbnb.co.uk/rp/getquids 是 BonusRoam 自己的推薦連結，頁面會顯示我們是推薦人。你的首張合資格訂單完成後，Airbnb 也會向我們發放推薦獎賞，並會把你的房源資料提供給作為推薦人的我們；頁面在你開始前已有說明。

獎賞適用於整個單位、體驗及服務房源。私人房間、共用房間及酒店房間不符合資格；曾停用後再發佈的房源，以及經物業管理軟件連接的房源亦不計，除非 Airbnb 另有說明。如你曾以房源擁有人身份做過房東，便不算新房東；如你只曾以住客身份訂房，則仍然算是。

地點同樣重要。Airbnb 自 2026 年 9 月 9 日起生效的名單，涵蓋英國 77 個地區的整個單位，由倫敦、曼徹斯特、伯明翰、布里斯托，到愛丁堡、格拉斯哥、卡迪夫、貝爾法斯特、康和郡及湖區都有。服務在 50 個地區合資格；體驗則只限康和郡、愛丁堡及倫敦。開始前請先查看名單：在名單以外的地方你仍可做房東，但不會獲發獎賞。

首張訂單的金額須達房屋 US$100、體驗或服務 US$50，或等值當地貨幣：按歐洲中央銀行 2026 年 10 月 23 日的匯率（US$1 = £0.748），約為 £75 及 £37。房屋訂單中的寵物費及額外住客費可計入，稅項及 Airbnb 收費則不計。訂單須已接受、經 Airbnb 付款、從未取消，並在你經連結按下建立房源當日起 180 日內完成。

家人或朋友的訂單不計，房源與推薦人地址相同亦不計。每位房東只可使用一條推薦連結，Airbnb 以你建立房源時最先使用的連結為準。獎賞會在訂單完成後 30 日內，以你收款方式的貨幣發放，或以 Airbnb 旅遊額度發放；額度有效期一年，每張訂單最多可抵 15%，不可兌換現金。

刊登房源不收費，Airbnb 從每張訂單收取服務費。Airbnb 正把所有房屋房東轉用單一的房東服務費，從你的收款中扣除：大部分房東為 15.5%，其餘一般為 14% 至 16%。使用物業管理軟件的房東已必須採用這種收費。舊有的分攤收費（房東約 3%，住客 14.1% 至 16.5%）正逐步取消，而且轉用新收費後不能轉回。

體驗收取 20%，服務收取 15%，最低 US$6。住客比較的是你訂下的價錢，所以 15.5% 是實實在在從你收入中扣走的部分，而不是住客會留意到的附加費。

假設你在曼徹斯特出租整個單位三晚，每晚 £120，不另收清潔費：訂單金額 £360，遠高於 US$100 的門檻。Airbnb 的 15.5% 服務費為 £55.80，收款為 £304.20。如清潔及洗衣成本為 £45，你實收 £259.20，加上推薦獎賞 £22，合共 £281.20。獎賞約為首張訂單的 6%，所以即使沒有獎賞，做房東的數字也要算得過。

新房東在完成兩次住宿前，首兩筆款項會在住客退房後下一個工作天完結前發放，再需 3 至 5 個工作天才會存入銀行戶口。其後，大部分款項會在住客入住後下一個工作天發放。Airbnb 亦可在審查期間，把任何款項扣起最多至入住後 45 日。

在大倫敦，整個單位如無規劃許可（planning permission），每個公曆年只可短租最多 90 晚，而且提供住宿的人之中，須有人就該物業繳交市政稅（council tax）。除非你出示規劃許可，Airbnb 會在倫敦整個單位每年訂滿 90 晚後停止接受預訂；住 90 晚或以上的訂單不計入上限。即使用盡 90 晚、每晚 £150，總收入是 £13,500，扣除 15.5% 服務費後為 £11,407.50，尚未計清潔、雜費及稅項。

蘇格蘭須在接受任何訂單前向地方議會領取短租牌照；愛丁堡全市屬管制區，第二居所另須取得規劃許可。威爾斯所有旅客住宿提供者，不論當地議會是否徵收旅客稅，都須在 2027 年 3 月 31 日前向威爾斯稅務局（Welsh Revenue Authority）登記。北愛爾蘭須持有 Tourism NI 證書。英格蘭目前未有全國短租登記制度生效。

刊登前先查清按揭、租約及大廈規則。不少按揭和租約都限制分租，分層單位通常另有永久業權人或管理公司的規定，而 Airbnb 本身亦指出，在社會房屋做房東往往違法。凡有權拒絕的一方，都應取得對方的書面同意。

AirCover for Hosts 包括最高 US$300 萬的財物損毀保障及 US$100 萬的責任保險，但 Airbnb 表示它不能取代你自己的家居保險，而並非所有家居保單都承保付費住客。有付費住客的處所，法例規定須有書面火警風險評估；有燃氣設備的地方應裝一氧化碳警報器，並保持燃氣安全檢查。在英格蘭，物業如一年內可供出租 140 晚並實際出租 70 晚，須繳交商業差餉（business rates）而非市政稅；威爾斯的門檻是 252 晚及 182 晚。

物業收入免稅額（property allowance）令每年首 £1,000 的物業總收入免稅，低於此數毋須通知 HMRC。介乎 £1,000 至 £2,500 須聯絡 HMRC；超過 £2,500 則須登記自我評稅（Self Assessment）。「Rent a Room」免稅計劃每年最多 £7,500，適用於你作為同住業主出租自住單位內的附傢俬住宿；如你外出期間出租整個單位，依賴這項寬免前請先查看 HMRC 的條件。

自 2025 年 4 月 6 日起，度假屋出租與其他物業收入一樣課稅，按揭利息寬免只限基本稅率的稅務抵免。Airbnb 會按數碼平台申報規則向 HMRC 申報房東收入，所以應假設 HMRC 看到的數字與你看到的一樣。

2026 年 10 月 24 日，Airbnb App 在英國 App Store 有 123,983 個評分，平均 4.7 分；在 Google Play 有 198 萬則評論，平均 4.4 分。兩者都同時包括住客和房東的評分。

房東的投訴反覆圍繞幾點：住客比較價錢時看不到的 15.5% 服務費；新的房屋守則政策，由 2026 年 11 月 20 日起，房東不可要求住客拆床單、把垃圾帶離物業或清洗並收好碗碟，也不可向住客罰款；房東認為帶報復性質的評價；以及住客出問題時難以聯絡客服。

打開我們的連結，登入或建立帳戶（如從未做過房東，用住客帳戶也可以），然後在同一次瀏覽中按「Create your listing」。加入相片、標題、價錢及房屋守則，完成身份驗證並設定收款方式。服務須有相關經驗，攝影及廚師類別須提交作品集，攝影師最少要有 15 張相片。服務或體驗是否符合標準，由 Airbnb 決定。

所有房屋守則都要在住客預訂前寫在房源的守則欄內，因為之後不能再加新規則。如做房東不適合你，可以取消發佈房源；停用後再重新發佈的房源，不會符合獎賞資格。

如你在合資格地區有整個單位或度假屋，按揭機構、業主或永久業權人已經同意，而且扣除 15.5% 服務費、清潔及稅項後數字仍然划算，就可經連結開始。在 50 個合資格地區提供服務的專業人士也很適合，因為服務不需要物業。

如你只會出租自住單位內的一個房間（獎賞不包括私人房間）、曾在 Airbnb 做過房東、在倫敦而每年需要多於 90 晚卻沒有規劃許可，或者只想要獎賞而不打算經營房源，便應略過。£22 不會改變這些答案。